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Microapartamentos ganham adeptos em meio à desaceleração do mercado imobiliário

Há um ano, o psicanalista e arquiteto Percival Deimann, de 55 anos, consolidou a ideia de mudar de vida. Ele e a mulher arrumaram as malas, saíram de uma casa com 500 metros quadrados e passaram a morar em um local 11 vezes menor, de 43 metros quadrados.

O atual imóvel de Deimann integra a lista de compactos, padrão que tem atraído a nova geração de moradores das grandes metrópoles e se destacado em meio a uma aparente desaceleração do mercado imobiliário.

De acordo com o psicanalista, a decisão de se mover para um local menor foi motivada por um projeto cuja intenção era consumir menos. Para o plano dar certo, ele afirma que foi necessário deixar muita coisa para trás.

— Eu trabalhei uma questão de desapego e fiz uma mudança radical na minha vida (…) Vendi minha empresa e passei a imaginar que podia viver a vida com menos coisas, consumindo menos para viver em função daquilo que eu tenho.

O segmento dos compactos atravessa um movimento na contramão do setor imobiliário, na avaliação dos especialistas consultados pelo R7. Em 2014, o estoque de imóveis não vendidos na cidade de São Paulo chegou a 27,3 mil unidades, pior desempenho em pelo menos dez anos. Na tentativa de recuperar os clientes, o setor já começou 2015 com descontos e facilidade nos pagamentos.

Segundo o economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), Celso Petrucci, essas moradias menores são fruto de uma mudança nos padrões habitacionais, que tomou conta das grandes cidades ao longo dos últimos anos.

— Até 2012, somente 8% dos imóveis oferecidos na cidade de São Paulo eram apartamentos de um dormitório. Essa oferta variou de 30 mil a 35 mil unidades por ano. A partir de 2012, percebemos essa tendência de se ofertar apartamentos de um dormitório.

Para Petrucci, esse tipo de apartamento “dominou o mercado” no ano passado. Ele afirma que entre 2013 e 2014 foram lançadas em São Paulo 65 mil unidades, das quais quase um terço (20 mil) tinha apenas um dormitório.

Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora, empresa que já lançou mais de 3.500 unidades com espaço entre 18 e 50 metros quadrados, também avalia que a expansão foi causada pelos novos moldes da sociedade.

— De todos os mercados, o que ainda continua mais aquecido e com melhor performance é o de unidades compactas. Então, na nossa análise, existe uma mudança social.

Apesar da fala dos representantes do setor, foram os imóveis de dois dormitórios que se destacaram no primeiro mês deste ano, período que registrou queda de 28% na venda de imóveis novos, de acordo com o Secovi. Durante o mês, o sindicado informa que foram comercializadas 313 unidades com dois dormitórios (43%) e 252 com apenas um quarto.

Deimann diz estar feliz com o imóvel de 43 metros quadrados, mas avalia que alguns setores ainda não estão prontos para oferecer facilidades aos moradores dos compactos.

— A gente sabe que o mercado brasileiro ainda não está adaptado ainda com mobiliário e nem com eletrodomésticos como o mercado japonês ou o norte-americano. Então, falta muito ainda nessa área para viabilizar os pequenos espaços.

Mais caros

Apesar de pequenos, se o comprador colocar os valores na ponta do lápis e comparar o preço dos apartamentos com espaço reduzido, vai verificar que eles possuem um metro quadrado mais caro do que os modelos maiores. Frankel afirma que “é natural” que esses imóveis tenham um espaço mais valorizado.

— A gente tem que levar em conta é que o custo dele de produção é um pouco mais alto por conta de o número de vagas [de garagem] para uma unidade pequena serem maiores e o número de banheiros e cozinhas também serem maiores.

Petrucci lembra ainda que o Plano Diretor anterior da cidade de São Paulo estabelecia que todo apartamento residencial deveria ter ao menos uma vaga de garagem. Com as novas normas, o economista-chefe do Secovi avalia que o número de imóveis com apenas um dormitório deve se tornar ainda mais comum.

— O novo plano pode consolidar essa tendência de apartamento de um dormitório, porque eles podem estar perto de uma estação de metrô. Agora eu posso fazer 200 apartamentos de um dormitório e resolver fazer 20 vagas de garagem.

Fonte: noticias.r7.com

Hände schützen Haus

Evento gratuito dá dicas sobre a compra de imóveis

A Academia do Dinheiro, consultoria especializada em educação financeira, realiza entre os dias 23 e 27 deste mês um simpósio online gratuito que esclarece dúvidas sobre compra, venda e aluguel de imóveis.

Durante o período, serão transmitidas palestras de advogados, consultores financeiros e outros especialistas que irão abordar temas como bolha imobiliária, vantagens e desvantagens de comprar um apartamento na planta e como organizar o orçamento antes de realizar um financiamento imobiliário.

As apresentações também pretendem mostrar como é possível investir em imóveis com pouco dinheiro, como obter o valor cobrado por taxas indevidas durante a compra e venda da unidade e de que forma pode ser avaliado o preço justo de uma casa ou apartamento.

O ciclo de palestras será transmitido pelo site do evento, no qual é possível consultar a programação e os horários de cada apresentação. Para participar, é necessário realizar a inscrição online.

As palestras ao vivo poderão ser acessadas sem qualquer custo. No entanto, consultas feitas após o término de cada apresentação serão cobradas pelos organizadores.

Fonte: exame.abril.com.br – São Paulo

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Preço dos imóveis não cabe no bolso dos brasileiros

A maioria dos imóveis à venda está fora da realidade financeira dos brasileiros. É o que aponta um levantamento do portal de classificados imobiliários VivaReal.

Enquanto 68% dos visitantes do site buscam imóveis de até 350 mil reais, 70% das casas e apartamentos anunciados são vendidos acima desse preço.

O levantamento foi feito ao longo de 2014 e teve como base cerca de 1,7 milhão de buscas por mês e 3 milhões de imóveis anunciados.

As unidades se concentram em 11 capitais: Porto Alegre, Brasília, Belo Horizonte, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Vitória.

Segundo a pesquisa, o descompasso entre a demanda e a oferta não se dá apenas no valor dos imóveis, mas também se estende ao tamanho e à quantidade de dormitórios das unidades pesquisadas.

De acordo com o site, 56% dos visitantes pesquisam imóveis de um e dois dormitórios e 66% querem adquirir unidades com até 100 metros quadrados.

No entanto, a oferta de apartamentos de até 100 metros quadrados corresponde a 48% do total de anúncios, e as unidades de um e dois quartos são equivalentes a 39% dos imóveis à venda.

Enquanto quase metade dos compradores (49%) procura imóveis com dois dormitórios, quase metade da oferta (44%) é de unidades com três quartos.

Veja, na tabela a serguir, a demanda e a oferta de imóveis vendidos por até 350 mil reais em cada cidade do levantamento:

Cidade Demanda por imóveis de até R$ 350 mil Oferta de imóveis por até R$ 350 mil
Porto Alegre 67,90% 39,00%
Belo Horizonte 64,00% 30,80%
Brasília 28,30% 13,30%
Curitiba 66,60% 40,20%
Florianópolis 67,20% 25,50%
Fortaleza 70,50% 35,10%
Recife 47,30% 26,90%
Rio de Janeiro 57,90% 18,00%
Salvador 61,30% 32,20%
São Paulo 54,40% 31,70%
Vitória 46,80% 24,30%

Novo público ainda não é atendido

De acordo com Lucas Vargas, vice-presidente comercial do VivaReal, o descasamento entre oferta e demanda na compra de imóveis mostra que o mercado imobiliário não conseguiu se adequar ao novo perfil de compradores.

Além de brasileiros de classes mais baixas terem ampliado sua capacidade de financiar imóveis, seja porque sua renda cresceu nos últimos anos ou por causa dos incentivos do governo, Vargas também afirma que aumentou o número de divorciados e de jovens casais sem filhos.

Esses consumidores, segundo ele, procuram agora adquirir imóveis menores e mais próximos do local de trabalho, devido a problemas de mobilidade das grandes cidades. “É uma forma de fazer o preço caber no bolso e compensar o custo de morar em locais mais centrais e valorizados. Esses imóveis também são suficientes para atender a necessidade de solteiros ou famílias menores”, diz o executivo.

No entanto, além de encontrarem uma oferta reduzida de imóveis com esse perfil, as unidades não têm preços considerados acessíveis por esse público. “As construtoras têm lançado apartamentos pequenos, mas de alto padrão”, diz o executivo (conheça o microapartamento de 18 m²).

Além disso, a maior parte das unidades usadas que estão à venda possuem três e quatro dormitórios porque esse tipo de imóvel era mais buscado por consumidores no passado. “O mercado imobiliário demora em se ajustar a uma nova demanda”, afirma Vargas.

Vargas aponta que um dos fatores que limitam esse ajuste é o custo de construção, que aumentou nos últimos anos e impede a cobrança de preços mais baixos por imóveis novos.

Além disso, imóveis em áreas centrais nas grandes capitais tendem a ficar cada vez mais valorizados se os problemas relacionados ao transporte se intensificarem e não forem devidamente solucionados em cada cidade.

Ou seja, quem busca imóveis deve encontrar preços menores em regiões cada vez mais afastadas das regiões centrais e de bairros nobres das grandes cidades.

No entanto, o resultado do desalinhamento entre a demanda e a oferta já provoca queda real de preços das unidades à venda em algumas cidades.

Mas enquanto houver uma demanda muito maior do que a oferta de imóveis pequenos e com preços mais acessíveis em regiões centrais de cada cidade, os preços dessas unidades devem continuar a subir, ainda que em um ritmo menor (entenda por quê o sonho da casa própria ficará mais distante para os brasileiros em 2015).

Fonte: exame.abril.com.br – São Paulo

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Vagas de garagem podem valorizar apartamentos em mais de 20%

A falta de vagas de garagens e estacionamentos em determinadas regiões das grandes cidades pode valorizar em mais de 20% um apartamento que inclui vagas em relação a um imóvel semelhante, mas que não oferece vaga para veículos.

Esse é o resultado de um levantamento do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio), realizado em oito bairros localizados na Zona Sul e na Zona Norte da cidade. A pesquisa faz parte do Panorama do Mercado Imobiliário de 2014, que será divulgado pela entidade no dia 24 deste mês.

Um apartamento de dois quartos com garagem no Leblon, bairro da Zona Sul, é, em média, 22,8% mais caro do que um imóvel de dois quartos, mas sem vaga, localizado no mesmo bairro. Em Laranjeiras, também na Zona Sul, a diferença é de 22,7%.

Em Ipanema, Botafogo, Méier, Tijuca, Copacabana e Flamengo, os porcentuais são menores, mas ainda ultrapassam 10%. “O valor da vaga de garagem na cidade corresponde, em média, entre 7% a 9% do valor do imóvel”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.

Veja, na tabela a seguir, a diferença de preços entre apartamentos de dois dormitórios com e sem vagas de garagem em oito bairros do Rio de Janeiro:

Leblon 22,80%
Laranjeiras 22,70%
Ipanema 19,80%
Botafogo 18,10%
Méier 18%
Tijuca 17,60%
Copacabana 12,20%
Flamengo 10,60%

Fonte: Secovi Rio

A garagem é considerada uma unidade autônoma e faz parte da área comum do imóvel. Seu valor é adicionado ao preço da unidade com base em seu custo de construção.

Mas o custo de uma vaga depende da necessidade de espaços para estacionamento na região na qual está localizada. Quanto maior a procura, mais alto será o seu preço.

Alguns bairros que fazem parte do levantamento do Secovi Rio incluem muitos apartamentos antigos, que foram construídos sem garagens.

Além disso, estão localizados em regiões que limitam a construção de vagas nos empreendimentos. Por ficarem próximos a praias, a areia e água existente no subsolo impedem a construção de estruturas subterrâneas.

Essas características fazem com que, naturalmente, o valor da garagem nesses bairros fique acima da média registrada na cidade.

O vice-presidente do Secovi Rio também cita a falta de investimentos em melhorias no transporte público da cidade, além do aumento do financiamento para a compra de carros nos últimos anos, como fatores que contribuíram para ampliar a necessidade por garagens.

Nos bairros incluídos no levantamento, as vagas ficaram ainda mais escassas com o boom imobiliário registrado na cidade nos últimos cinco anos.

Diversos prédios foram construídos nessas regiões e ocuparam terrenos que antes eram utilizados como estacionamentos, segundo Schneider. “No período, a diferença de valor entre um prédio com e sem garagem dobrou: passou de 10% para 20%.”

Quem tem um imóvel com garagem em um bairro com escassez de vagas, portanto, pode ser beneficiado caso queira vender o apartamento.

A tendência é que a vaga de garagem continue valorizando o imóvel até que haja melhorias no transporte coletivo da cidade, diz Schneider, do Secovi Rio. “Não dá para prever quando isso irá acontecer, mas sabemos que é difícil haver mudanças significativas no curto prazo”.

São Paulo pode seguir o mesmo caminho

Com uma estrutura geológica favorável à construção de garagens nos subsolos dos prédios, além de uma lei que exigia a construção de, no mínimo, uma vaga por imóvel, até há pouco tempo São Paulo não sofria com a escassez de garagens, ou não no mesmo nível que o Rio, ao menos.

Na cidade, vagas em apartamentos de dois quartos em bairros bem localizados representam, em média, de 8% a 12% do valor do imóvel, segundo Ricardo Yazbek, vice-presidente de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Porém, o novo Plano Diretor da cidade, que define as regras para a construção de empreendimentos, anunciado em 31 de julho de 2014, passou a deixar de exigir um número mínimo de vagas de garagem por imóvel e a limitar o número de vagas de garagem em novos prédios próximos a eixos de transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô.
Nessas regiões, desde julho do ano passado, apenas uma vaga de garagem por apartamento não é incluída no potencial construtivo do empreendimento. Construtoras que quiserem construir prédios com mais de uma vaga de garagem por apartamento ficaram obrigadas a descontar os espaços adicionais do total que pode ser construído no espaço.

A lei antiga permitia que mais vagas de garagem não fossem incluídas no potencial construtivo da obra. “Com os terrenos cada vez mais caros, quem quiser oferecer mais de uma vaga por apartamento nesses locais certamente irá vendê-la por um preço mais alto para compensar a restrição”, diz Yazbek.

O executivo do Secovi-SP acredita, portanto, que a nova regra deve valorizar apartamentos com vagas de garagem já existentes nesses locais. “A diferença de valor entre um imóvel com e sem garagem pode se ampliar e se aproximar da situação verificada no Rio”.

Mas Yazbek ressalta que essa valorização tem um limite no médio prazo. “Daqui a cerca de seis anos, novas estações de metrô e melhorias no transporte público devem diminuir a necessidade do uso de veículos e, consequentemente, das vagas”.

Como muitos imóveis novos ainda serão lançados na cidade sob as regras antigas, o diretor do Secovi-SP estima que o impacto das novas regras só possa ser observado a partir do segundo semestre do ano que vem.

Fonte: exame.abril.com.br  – São Paulo